빌라 계약 시 필수 등기부등본 확인사항 총정리 2025

📝 빌라 계약 시 필수 등기부등본 확인사항 총정리 2025

여러분, 빌라 계약할 때 등기부등본 확인 꼭 하고 계신가요?
계약 전에 단 한 장의 서류만 제대로 읽어도 수천만 원의 손해를 막을 수 있어요.
특히 빌라 매매나 전세계약은 ‘근저당’, ‘소유자 정보’, ‘갑구·을구 구조’ 등 꼼꼼한 확인이 필요하죠.
이 글에서는 등기부등본을 처음 보는 분도 쉽게 이해할 수 있도록
실제 사례와 함께 체크포인트를 정리해드릴게요.

📌 목차

• 등기부등본 구조와 기본 용어 이해
• 소유자 정보와 이전 기록 확인법
• 근저당 설정 여부 확인 요령
• 갑구·을구 순서 및 내용 보는 법
• 경매, 압류 이력 체크포인트
• 계약 전 마지막 주의사항 정리

📄 등기부등본 구조와 기본 용어 이해

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있어요.
표제부는 건물의 주소, 면적, 구조 등의 기본 정보이고, 갑구는 소유권 관련 사항, 을구는 저당권 등 권리관계를 나타냅니다.
각 항목마다 작성일자와 변경이력도 있으니 반드시 연도와 순서를 확인하세요.

• 표제부: 물건의 기초 정보
• 갑구: 소유권 및 권리변동 내역
• 을구: 저당권, 전세권 등 금전 관계

🧾 소유자 정보와 이전 기록 확인법

소유자 정보가 일치하는지, 최근 몇 년 사이에 소유권이 자주 바뀌었는지도 중요해요.
3년 내 다수의 소유권 이전은 투기 또는 분쟁 우려가 있어요.
소유자가 계약자 본인인지 실명 확인은 기본이며, 대리 계약 시 위임장도 꼭 확인해야 합니다.

• 소유자 본인 여부 확인
• 최근 소유권 이전 횟수 검토

저는 2년 새 3번 바뀐 등기를 보고, 계약을 재고했어요. 정말 현명한 선택이었죠.

💣 근저당 설정 여부 확인 요령

을구 항목에서 근저당권 설정 여부는 필수로 확인해야 해요.
근저당이 설정되어 있으면, 해당 부동산은 채무자가 갚지 못할 경우 경매로 넘어갈 수 있어요.
보증금이 날아가는 최악의 상황을 막기 위해, 말소 조건 등을 계약서에 명확히 기재하세요.

• 을구에 '근저당권' 여부 체크
• 계약 전까지 말소 조건 확인

📑 갑구·을구 순서 및 내용 보는 법

등기부등본에서 갑구는 소유권 관련, 을구는 채권 관련 정보가 기록돼요.
작성 순서는 오래된 것부터 아래로 나열되며, 가장 최근 정보가 맨 아래에 있어요.
정확한 확인을 위해 항상 '최종 등기일자'를 기준으로 확인하세요.

• 갑구 = 소유권 변동 기록
• 을구 = 저당, 전세권 등 금전적 권리

🚫 경매, 압류 이력 체크포인트

을구 또는 갑구에 ‘압류’, ‘가압류’, ‘경매개시결정’ 문구가 있다면 주의하세요.
현재 말소되었다고 해도, 과거 이력은 해당 부동산의 신뢰도에 영향을 줄 수 있어요.
이런 경우엔 반드시 관리사무소나 중개업소를 통해 자세한 경위를 문의하세요.

• 압류, 경매 이력 여부 반드시 확인
• 최근 5년간 등기변동 이력 검토

압류 이력이 있었던 매물을 계약 직전에 포기했어요. 덕분에 보증금을 지켰죠.

📝 계약 전 마지막 주의사항 정리

계약 전 등기부등본은 직접 발급하거나, 정부 공식 사이트(정부24)에서 출력하세요.
캡처된 이미지나 사본만으로는 진위를 판단할 수 없어요.
소유자, 권리사항, 채무정보, 이전이력까지 모두 확인한 후 계약하세요.

• 등기부등본 원본 출력 필수
• 위임 계약 시 위임장 진위 확인

❓ 자주 묻는 질문

등기부등본은 어디서 발급하나요?

정부24 또는 대법원 인터넷등기소에서 온라인 발급이 가능해요. 발급 수수료는 약 700원 정도예요.

근저당이 있으면 계약하면 안 되나요?

반드시 말소 조건을 계약서에 명시하고, 등기 말소 후 계약금을 송금하는 것이 안전해요.

등기부등본을 위조할 수 있나요?

불가능하진 않지만, 위조된 사본을 제시할 수 있어요. 원본 출력 또는 QR 코드 확인이 필수입니다.

소유자가 아닌 사람이 계약하려면?

공증받은 위임장이 필요해요. 단순 구두 위임은 법적 효력이 없어요.

압류나 경매 기록이 있었던 집은 무조건 피해야 하나요?

상황에 따라 다르지만, 신뢰도나 향후 분쟁 가능성을 고려해 신중히 판단해야 해요.

등기부등본만 보고 계약해도 되나요?

등기부등본은 기본입니다. 건축물대장, 전입세대 열람 등도 함께 확인하면 더 안전해요.

✨ 핵심 요약 정리

• 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 파트로 구성돼 있어요.
• 소유자 정보, 근저당 여부, 경매 이력 등 반드시 확인하세요.
• 최근 3년 내 소유권 다수 변경은 위험 신호일 수 있어요.
• 계약 시 위임장 진위, 원본 서류 여부도 중요해요.
• 압류, 가압류 기록은 반드시 관리사무소에 확인하세요.
• 위조 방지 위해 원본 발급 또는 정부24 출력본만 인정됩니다.

참고자료: 대법원 등기소, 정부24

읽어주셔서 감사합니다. 안전한 부동산 거래, 지금부터 함께 준비해요!